Die Angabe der Wohnfläche auf der Grundlage einer genauen Wohnflächenermittlung ist eine entscheidende Grundlage nicht nur für die korrekte Ermittlung der Miethöhe und der Nebenkostenabrechnung, sondern ist vor allem eine wesentliche Kenngröße in der Immobilienwertermittlung. Sie ist damit Grundlage für die Ermittlung von Kaufpreisen und des Verkehrswerts. Auch bei der Ermittlung der neuen Grundsteuer spielt die Wohnfläche eine entscheidende Rolle.
Für die Ermittlung der Wohnfläche existieren verschiedene Berechnungsmethoden bzw. -vorschriften. Diese ergeben teilweise erheblich von einander abweiche Ergebnisse. Die Anfang 2004 in Kraft getretene Wohnflächenverordnung (WoFlV) galt zunächst nur für Wohnungen, die nach dem Wohnraumförderungsgesetz gefördert wurden. In den vergangenen Jahren hat sie sich jedoch als wichtigste Berechnungsmethode für Wohnflächen etabliert. Im Folgenden betrachten wir für Sie die wichtigsten Fakten der Wohnflächenverordnung.
Um die Wohnfläche einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses berechnen zu können, muss zunächst geklärt werden, von welchen Räumen die Grundflächen überhaupt in der Berechnung zu berücksichtigen sind. Danach wird geklärt, in welchem Umfang die so ermittelten Grundfläche der Räume angerechnet werden dürfen. Die Abgrenzung der anrechenbaren Räume einer Wohnung findet sich in § 2 WoFlV:
Zu berücksichtigen (§ 2 Abs. 1 und 2 WoFlV) | Nicht zu berücksichtigen (§ 2 Abs. 3 WoFlV) |
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Grundflächen der Räume, die ausschließlich zur jeweiligen Wohnung gehören | Zubehörräume |
Wohnzimmer | Kellerräume |
Schlafzimmer | Kellerersatzräume und Abstellräume außerhalb der Wohnung |
Kinderzimmer | Waschküchen |
Esszimmer | Bodenräume |
Badezimmer | Heizungsräume |
WC | Garagen und Carports |
Wintergärten, Schwimmbäder | Geschäftsräume |
Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen | Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts genügen |
Gem. § 3 WoFlV ist die Grundfläche nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen zu ermitteln. Dabei ist von der jeweiligen Vorderkante des Bauteils auszugehen. Die Grundflächen sind durch Ausmessung im fertiggestellten Wohnraum zu ermitteln. Ebenso können die Grundflächen auch auf der Grundlage von Bauzeichnungen im Baugenehmigungsverfahren ermittelt werden. Allerdings hat bei Abweichungen in der Bauausführung eine Ausmessung im fertiggestellten Wohnraum zu erfolgen.
Bei der Wohnflächenermittlung werden berücksichtigt (nicht abgezogen) - § 3 Abs. 2 WoFlV:
Bei der Wohnflächenermittlung werden nicht berücksichtigt (abgezogen) - § 3 Abs. 3 WoFlV:
Nach Berechnung der Grundflächen erfolgt dann deren Anrechnung auf die Wohnfläche entsprechend § 4 WoFlV. Nicht alle ermittelten Flächen fließen mit ihrer vollen Grundfläche in die Wohnflächenberechnung ein. Hier erfolgt eine Anrechnung nach dem Wohn/Nutzwert der einzelnen Flächen.
Anrechnung der Raumhöhe auf die Wohnfläche:
Diese Regelung ist besonders bei der Wohnflächenermittlung von Dachgeschosswohnungen mit schrägen Wänden aber auch für Raumteile unter offenen Treppen bedeutend.
Anrechnung von besonderen Flächen:
Die Anrechnung der Flächen von Balkonen und Terrassen zur Hälfte ist nur in Ausnahmefällen möglich. Voraussetzung dafür ist ein deutlich erhöhter Wohnwert, der sich aus einer besondere Größe, Lage sowie Ausstattung ergibt. Ebenso kann aufgrund ortsüblicher Gepflogenheiten des Immobilienmarkts eine Anrechnung zur Hälfte zulässig sein. Da hier im Streitfall dem Vermieter eine Nachweisführung obliegt, sollten Terrassen m.E. immer nur zu einem Viertel angerechnet werden.
Mietverträge - 10% Toleranzgrenze bei Flächenabweichungen
Sofern ein Mieter feststellt, dass seine Wohnung kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben, kann das erhebliche Konsequenzen haben. Bei einer Abweichung von über 10%, ist der Mieter berechtigt die Miete entsprechend zu mindern, die Mietdifferenz der vergangenen drei Jahre zurückzufordern oder fristlos zu kündigen. Auch zu viel gezahlte Betriebskosten darf der Mieter zurückverlangen. (BGH, Urteil v. 24. März 2004, VIII ZR 295/03, bei dejure.org)
Mieterhöhungen
Mieterhöhungen nach § 558 BGB haben auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen. Dabei ist es irrelevant, ob im Mietvertrag eine abweichende Wohnfläche angegeben oder wie hoch die Abweichung von der tatsächlichen Wohnfläche ist. Entscheidung des BGH von 2015 (BGH, Urteil v. 18. November 2015, VIII ZR 266/14, Pressemitteilung des BGH)
Betriebskosten
In Anlehnung an seine Rechtsprechung bei Mieterhöhungen hat der Bundesgerichtshof auch für Betriebskosten seine bisherige Rechtsprechung aufgegeben. Auch hier kommt es nun auf die tatsächliche Wohnfläche an. (BGH, Urteil v. 30. Mai 2018, VIII ZR 220/17, bei dejure.org)
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