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23. Februar 2026
GRZ-Berechnung einfach erklärt
Wie wird die Grundflächenzahl (GRZ) im B-Plangebiet ermittelt?
Die Grundflächenzahl (GRZ) ist ein zentrales Steuerungsinstrument im deutschen Baurecht, das die bauliche Dichte auf einem Grundstück reguliert. Ihre strategische Bedeutung liegt in der Begrenzung der Bodenversiegelung, um wertvolle natürliche Bodenfunktionen wie die Wasserdurchlässigkeit und die Lebensraumfunktion zu erhalten. Sie stellt sicher, dass ein städtebaulich ausgewogenes Verhältnis zwischen bebauter und unbebauter Fläche gewahrt bleibt.
Die korrekte Ermittlung der GRZ erfolgt nach einem systematischen, zweistufigen Verfahren, das zwischen den Grundflächen der Hauptanlagen (GRZ I) und denen der Nebenanlagen (GRZ II) unterscheidet. Dieses System ermöglicht eine präzise Steuerung der Bebauungsintensität. Für eine fehlerfreie Berechnung ist daher die klare Trennung und korrekte Zuordnung aller baulichen Anlagen zu diesen beiden Kategorien von entscheidender Bedeutung.
GRZ I umfasst die Grundflächen der Hauptanlagen. Dies sind die primären Baukörper eines Grundstücks, wie beispielsweise das Wohn- oder Geschäftsgebäude, die den Hauptzweck der Nutzung definieren.
GRZ II umfasst die Grundflächen der Nebenanlagen und sonstigen baulichen Einrichtungen gemäß § 19 Absatz 4 der Baunutzungsverordnung (BauNVO). Hierzu zählen alle Anlagen, die der Hauptnutzung dienen und ihr gegenüber von untergeordneter Bedeutung sind, wie Zufahrten, Stellplätze und Garagen oder Gartenhäuser.
Die präzise Zuordnung aller Flächen ist die Grundlage jeder rechtssicheren Berechnung.
Nach der Flächenermittlung greifen zwei zentrale Begrenzungsregeln:
- 50-Prozent-Regel
Durch die Fläche der Nebenanlagen darf die festgesetzte GRZ in der Regel um max. 50% überschritten werden. - Absolute Obergrenze (GRZ 0,8)
Die Summe aus GRZ I und der zulässigen GRZ II darf eine GRZ von 0,8 nicht überschreiten. Diese Grenze ist verbindlich und darf nicht überschritten werden.
Wichtige Sonderregelungen
In der Praxis sind insbesondere folgende Punkte relevant:
- Alle versiegelten Flächen werden grundsätzlich zu 100 % angerechnet – unabhängig vom Material.
- Einzelne Nebenanlagen bis 5 m² bleiben unberücksichtigt, mehrere gleichartige Anlagen werden jedoch addiert.
- Bestimmte Bauteile wie gering auskragende Balkone oder reine Feuerwehrflächen sind anrechnungsfrei.
Fazit
Die GRZ-Berechnung ist kein bloßes Addieren von Flächen, sondern ein klar strukturiertes Prüfverfahren mit systematischer Trennung von Haupt- und Nebenanlagen sowie verbindlichen Kappungsregeln. Fehler entstehen häufig durch falsche Zuordnung einzelner Bauteile. Eine saubere Flächenermittlung und die konsequente Anwendung der Grenzwerte sichern die Genehmigungsfähigkeit und vermeiden spätere Konflikte im Baugenehmigungsverfahren.
Hier setzen wir als Ihr Partner an:
- Prüfung der Entwurfsplanung: Wir prüfen den Entwurf Ihres Architekten bereits in der frühen Planungsphase auf die Einhaltung der im jeweiligen B-Plan festgesetzten GRZ.
- Vermeidung von Umplanungen: Wird erst im Bauantragsverfahren festgestellt, dass die GRZ überschritten ist, folgen teure und zeitintensive Umplanungen.
Gehen Sie kein Risiko ein. Lassen Sie uns gemeinsam sicherstellen, dass Ihre Planung den behördlichen Anforderungen standhält – von Anfang an.
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