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31. August 2022
Neue Grundsteuer - Wohnfläche ist entscheidend
Grundsteuerreform - Die Wohnfläche ist entscheidend
Die bisherige Berechnung der Grundsteuer basierte auf Jahrzehnte alte Grundstückswerte (sogenannte Einheitswerte). Die Grundstückswerte haben sich jedoch im Laufe der Zeit unterschiedlich entwickelt, so dass die Erhebung der Grundsteuern gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz des Grundgesetzes stößt. Der Gesetzgeber war nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts zu einer Reform der Grundsteuergesetzgebung gezwungen.
Bis zum 31.10.2022 haben Immobilieneigentümer nun noch Zeit, die notwendigen Angaben an die Finanzämter zur Neubewertung der Grundstücke zu übermitteln. Ab dem 01.Januar 2025 müssen die Eigentümer die Grundsteuern nach dem neuen Recht bezahlen.
Künftig sollen im Wesentlichen die folgenden Angaben in die Ermittlung des Steuerwerts der Immobilie einfließen und somit eine marktnahe Berechnung der Grundsteuer bewirken:
- Fläche des Grundstücks,
- Bodenrichtwert,
- Immobilienart,
- Alter der Immobilie sowie
- die Wohn/Nutzfläche des Gebäudes.
Die Wohnfläche bzw. Nutzfläche als wertbestimmendes Merkmal der Immobilie spielt dabei eine besonders wichtige Rolle. Sie fließt in fasst allen Bundesländern (außer Baden-Württemberg) in die Berechnung der Grundsteuer ein. Das Verhältnis der Nutzungsanteile zwischen Wohn- und Nutzfläche entscheidet zudem darüber, welche Grundstücksart vorliegt (Mietwohngrundstück, Mischnutzung oder Gewerbegrundstück.
Die Ermittlung der Wohnflächen erfolgt dabei nach der Wohnflächenverordnung. Die Nutzflächen werden entsprechend der DIN 277 ermittelt. Gerade für ältere Gebäude (z. B. Baujahr vor 1990) liegen oftmals keine oder aufgrund von Umbauten keine aktuellen Grundrisse und Flächenermittlungen vor. Auch für Dachgeschosse mit geneigten Wänden liegen oftmals keine Flächenberechnungen entsprechend der Wohnflächenverordnung vor.
Als Eigentümer kann man nun versuchen, die Flächen selbst mit dem Zollstock oder einem Laserentfernungsmesser bestimmen, oder man übergibt diese Arbeit an einen professionellen Dienstleister (z. B. ein qualifiziertes Vermessungsbüro).
Als Dienstleister unterstützen wir Sie als Eigentümer bei der Klärung folgender Fragen:
- Welche Räume zählen zur Wohnfläche?
- Welche Flächen werden ggf. von der Wohnfläche abgezogen?
- Welchen Einfluss hat die Raumhöhe (z. B. in Dachgeschossen, unter Treppen)?
- Was zählt zu den Nutzflächen?
Dazu erfassen wir alle Räumlichkeiten des Gebäudes mit einem 3D-Laserscanner und generieren aus den aufgenommenen Daten Grundrisszeichnungen des Gebäudes und ermitteln die Wohnflächen entsprechend der Wohnflächenverordnung.
Als Ergebnis erhalten Sie vereinfachte Grundrisszeichnungen Ihres Gebäudes sowie eine nachvollziehbare Aufstellung der Wohn- und Nutzflächen. Diese können Sie nicht nur für die Grundsteuererklärung sondern auch für rechtssichere Mietverträge verwenden.
Wie die Wohnflächenermittlung nach der Wohnflächenverordnung erfolgt, können Sie in diesem Blog-Artikel erfahren:
Wohnflächenermittlung - so gehts!
Wenn Sie dazu Fragen haben, stehen wir gern für Auskünfte zur Verfügung. Rufen Sie uns an!
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