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22. August 2022
Teilung bebauter Grundstücke - Was ist zu beachten?
Teilung bebauter Grundstücke - Was ist zu beachten?
Soll ein Grundstück, welches bereits bebaut ist oder dessen Bebauung genehmigt ist, geteilt werden, dürfen durch die Teilung des Grundstücks keine baurechtswidrigen Zustände geschaffen werden. Bereits die erforderliche Zerlegungsmessung bzw. Teilungsvermessung durch den Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur (ÖbVI) hat in solchen Fällen zu unterbleiben. Durch den ÖbVI ist vor Durchführung der Vermessungsarbeiten zu prüfen, ob die Vorschriften des Bauordnungsrechts und des Bauplanungsrechts eingehalten werden.
Was ist darunter zu verstehen?
Zu den einzuhaltenden Regelungen des Bauordnungsrechts gehören
- die Bebauung des Grundstücks mit Gebäuden (ein Gebäude darf nur auf einem Grundstück stehen) siehe § 4 BbgBO,
- eine angemessene Zufahrt zur öffentlichen Verkehrsfläche (§ 5 BbgBO),
- die Einhaltung von Abstandsflächen und Abständen von Gebäuden zu den Grundstücksgrenzen (§ 6 BbgBO)
- und die Einhaltung von Brandschutzabständen, Brandwände (§ 30 BbgBO).
Befindet sich das zu teilende Grundstück innerhalb des Geltungsbereichs eines Bebauungsplans, dürfen keine Verhältnisse eintreten, die den Festsetzungen des Bebauungsplans entgegenstehen. Das betrifft insbesondere
- Festsetzungen über die Grundflächenzahl (GRZ),
- Festsetzungen zur Geschossflächenzahl (GFZ)
- Festsetzungen zur Baumassenzahl (BMZ)
- Festsetzungen zur Bauweise und
- Festsetzungen über Mindestmaße für Grundstücksgrößen, zur Breite und Tiefe von Grundstücken.
Wann kann die Teilungsvermessung durchgeführt werden?
Der ÖbVI prüft zunächst, ob die o. a. Regelungen durch die geplante Teilung des Grundstücks eingehalten werden. Ist dies der Fall, kann die Zerlegungs- bzw. Teilungsvermessung wie geplant durchgeführt werden.
Werden einzelne der o. a. Anforderungen nicht unmittelbar eingehalten, können baurechtswidrige Zustände in der Regel durch die Bestellung entsprechender Baulasten vermieden werden.
Eine Baulast ist die öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, bestimmte das Grundstück betreffende Dinge zu tun, zu unterlassen oder zu dulden. Der Eigentümer des belasteten Grundstücks geht eine bindende Verpflichtung ein, zum Beispiel einen bestimmten Bereich seines Grundstücks von einer Bebauung freizuhalten, um den Nachbarn die Zufahrt zu seinem Grundstück zu ermöglichen (Erschließungsbaulast) oder um geforderte Mindestabstände zwischen Gebäude einhalten zu können (Abstandsflächenbaulast, Brandschutzbaulast). Die Baulasten werden bei der Bauaufsichtsbehörde im Baulastenverzeichnis geführt.
Der ÖbVI bereitet für die jeweils erforderlichen Baulasten entsprechende Lagepläne und Verpflichtungserklärungen vor und ist im Land Brandenburg auch berechtigt, die Unterschriften der Grundstückseigentümer der belasteten Grundstücke öffentlich zu beglaubigen. Nach Eintragung der Baulasten in das Baulastenverzeichnis kann die Zerlegungsmessung bzw. Teilungsvermessung durchgeführt werden.
Weitere Hinweise
Können baurechtswidrige Zustände nicht durch Baulasten verhindert werden, hat der Grundstückeigentümer die Möglichkeit einen Antrag auf Abweichung gem. § 67 BbgBO zu stellen. Die Bauaufsichtsbehörde fällt dann eine rechtsmittelfähige Entscheidung.
Bezüglich der Verfahrensweise bei der Teilungsvermessung bereits bebauter Grundstücke hat das Ministerium für Infrastruktur und Landesplanung gemeinsam mit dem Ministerium des Innern und für Kommunales des Landes Brandenburg eine Verwaltungsvorschrift zur Ausführung des § 7 Satz 2 der Brandenburgischen Bauordnung erlassen. Damit soll das einheitliche Vorgehen aller Vermessungsstellen (ÖbVI und Katasterhörden) des Landes Brandenburg gesichert werden.
Als ÖbVI unterstütze ich Sie bei der Vorbereitung der erforderlichen Unterlagen zur Beantragung von Anträgen auf Abweichung oder zur Bestellung von Baulasten. Sollten Sie ein bereits bebautes Grundstück teilen wollen, stehen mein Team und ich Ihnen gern mit Rat und Tat zur Seite.
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