Wohnflächenberechnung

THEMEN:

WANN   I  RECHTSLAGE  I ABLAUF I  WAS SIE ERHALTEN  I PREISE I BESTELLUNG I FRAGEN

Überblick

Wohn- und Nutzflächen nach Wohnflächenverordnung, aufgenommen mit 3D-Laserscanning und verantwortet von einem Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur. Für Vermieter, Verwaltungen, Eigentümer und Mieter in Berlin und Brandenburg

Wann Sie eine neue Wohnflächenberechnung benötigen

In den meisten Beständen stammen die Flächenangaben aus Unterlagen, die vor Umbauten, Dachgeschossausbauten oder Balkonanbauten entstanden sind. Sechs Anlässe, bei denen sich die Prüfung regelmäßig rechnet:

  • Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung

    Wird die Fläche bestritten, steht die Abrechnung des gesamten Hauses zur Debatte – und zwar in jedem Abrechnungsjahr erneut. Ein Flächennachweis beendet die Diskussion für die Zukunft.

  • Mieterhöhung nach Mietspiegel

    Der Mietspiegel rechnet mit Euro je Quadratmeter. Ist die zugrunde gelegte Fläche zu klein, verschenken Sie Ertrag; ist sie zu groß, ist die Erhöhung angreifbar.

  • Verkauf oder Finanzierung

    Käufer, Banken und Gutachter fragen nach der Herkunft der Flächenangabe. Eine unterschriebene Flächenaufstellung mit Grundriss beantwortet diese Frage, bevor sie gestellt wird.

  • Aufteilung in Wohnungseigentum

    Für Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung nach § 7 Abs. 4 WEG werden maßhaltige Grundrisse benötigt. Die Wohnflächen je Einheit fallen im selben Termin mit an.

  • Modernisierung und Umbau

    Nach Dachgeschossausbau, Balkonanbau oder Grundrissänderung stimmt die alte Fläche nicht mehr. Die Neuberechnung gehört zur Schlussdokumentation.

  • Erbfall, Übertragung, Grundsteuer

    Die Wohnfläche geht in die Bewertung von Wohngrundstücken ein. Der nächste Hauptfeststellungszeitpunkt ist auf den 1. Januar 2029 datiert – wer unsichere Angaben im Bestand hat, sollte sie vorher klären.

Seit den Entscheidungen des Bundesgerichtshofs vom 18. November 2015 und vom 16. Januar 2019 kommt es bei Mieterhöhung und Betriebskostenabrechnung allein auf die tatsächliche Wohnfläche an. Eine im Mietvertrag vereinbarte Angabe schützt nicht mehr.


Wir ermitteln die Fläche nach Wohnflächenverordnung auf Grundlage eines eigenen Laserscanning-Aufmaßes, dokumentieren sie prüffähig und stehen als öffentlich bestellter Vermessungsingenieur dafür ein – für eine einzelne Wohnung bereits ab 260 € netto, mit festem Preis und festem Liefertermin.

Was die Rechtsprechung verlangt

Was das praktisch bedeutet


Eine unzutreffende Wohnfläche ist kein einmaliger Fehler. Sie wirkt in jeder Abrechnung des Hauses und in jedem Jahr erneut – und sie taucht bei jedem Verkauf und jeder Neuvermietung wieder auf. Der Nachweis kostet einmalig einen niedrigen dreistelligen Betrag je Wohnung. Der Streit darüber regelmäßig ein Vielfaches.

Nach welcher Grundlage wir rechnen:

Grundlage Anwendung
Wohnflächen-verordnung (WoFLV) Wohnraum - Regelfall bei Moietwohnungen, Eigentumswohnungen und Wohnhäusern. Regelt auch die Anrechnung von Terrassen, Balkonen, Dachsschrägen und Zubehörräumen
DIN 277-1 Brutto-, Netto- und Nutzungsflächen - bei gemischt genutzten Objekten und in der Abstimmung mit Planern
MF-GIF 2023 Mietflächen gewerblich genutzter Gebäude. Dafür gibt es eine eigene Seite Mietflächenberechnung
II. Berechnungs-verordnung Altverträge, die ausdrücklich darauf Bezug nehmen - auf Wunsch als Vergleichsberechnung.

Mieterhöhung: nur die tatsächliche Fläche


Der Bundesgerichtshof hat die frühere Zehn-Prozent-Regel aufgegeben. Für die Mieterhöhung nach § 558 BGB kommt es allein auf die tatsächliche Wohnfläche an – auch bei kleineren Abweichungen. Die Kappungsgrenze bleibt davon unberührt.


BGH, Urteil vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14



Betriebskosten: nach tatsächlicher Fläche abrechnen


Betriebskosten sind nach der tatsächlichen Wohnfläche der Wohnung und deren Anteil an der tatsächlichen Gesamtwohnfläche abzurechnen. Eine im Vertrag vereinbarte Fläche ist dafür nicht maßgeblich.


BGH, Urteil vom 16.01.2019 – VIII ZR 173/17


Ablauf in vier Schritten

1. Bestellung oder Anfrage


Über das Formular unten. Bei Einzelwohnungen bis 150 m² steht der Preis sofort fest; bei größeren Objekten melden wir uns am selben Werktag mit einem Festpreis.

2. Terminabstimmung


Wir stimmen den Ortstermin mit Ihnen oder direkt mit den Mietern ab. Regeltermin innerhalb von zehn Werktagen.

3. Aufmaß vor Ort



Laserscanning aller Räume. Eine durchschnittliche Wohnung ist in 30 bis 60 Minuten erfasst, ein Mehrfamilienhaus mit zwölf Einheiten an einem Tag.

4. Lieferung der Unterlagen.


Auswertung, Berechnung und Prüfung. Sie erhalten die Unterlagen digital innerhalb von fünf Werktagen nach dem Aufmaß, auf Wunsch zusätzlich in Papierform.

Was Sie erhalten

Maßstäblicher Grundriss

Bemaßter Grundriss je Geschoss als PDF, auf Wunsch zusätzlich als DWG oder DXF für Ihren Planer oder Ihr Exposé.




Flächenaufstellung

Raumweise Aufstellung mit Rohmaßen, Anrechnungsfaktoren und Gesamtfläche je Einheit – nachvollziehbar aufgebaut, unterschrieben, mit Angabe der Berechnungsgrundlage und des Stichtags.

Abweichungsprotokoll

Auf Wunsch der Abgleich mit den bisher verwendeten Flächen: Wo weicht es ab, um wie viel, und in welche Richtung. Grundlage für die Entscheidung, wie Sie damit umgehen.

Aufgenommen wird mit 3D-Laserscanning. Das ist schneller als ein Handaufmaß, für die Mieter weniger störend und erzeugt nebenbei einen vollständigen Datensatz des Objekts, aus dem sich später Bestandspläne, ein Aufteilungsplan oder ein virtueller Rundgang ableiten lassen, ohne dass noch einmal jemand die Wohnung betreten muss.

Drei Ausgabestufen möglich:

Je nach Verwendungszweck liefern wir die Wohnflächenberechnung in drei Detaillierungsstufen. Alle drei enthalten die vollständige Flächentabelle nach WoFlV – sie unterscheiden sich in der Darstellung des Grundrisses und im Lieferformat.

Einfach

Schematischer Grundriss


  • Raumumrisse schematisch, ohne Bemaßung
  • Raumbezeichnungen und Nettoflächen
  • Lieferformat: PDF


Typischer Einsatz:

formlose Vermietung, Nebenkostenabrechnung, interner Nachweis, Grundsteuer


Standard · empfohlen

Sauberer Grundriss


  • Proportionstreuer Grundriss mit Wandstärken
  • Raumbezeichnungen, Raumflächen, Balkone mit Anrechnung
  • Mit Logo, Adressfeld, Projektkennung und Maßstab
  • Lieferformat: PDF und DXF


Typischer Einsatz:

Verkauf, Mieterhöhung, Bank und Finanzierung, WEG-Verwaltung


Detailliert

Vollbemaßter Grundriss


  • Vollständige Maßketten
  • Planstempel und ÖbVI-Signatur
  • Lieferformat: PDF in DIN A3 plotfertig, DXF und DWG


Typischer Einsatz:

Rechtsstreit, Gutachten, Aufteilungsplan, Bauantrag, öffentliche Ausschreibung


Welche Stufe brauche ich? Sie müssen das nicht selbst entscheiden. Im Bestellformular wählen Sie einfach den Anlass - die passende Stufe ist dann vorausgewählt und Sie sehen, warum. Für alles was Dritte prüfen - Käuder, Banken, Gerichte - empfehlen wir mindesten Standard.

Preise je Wohneinheit

Die Wohnflächenberechnung wird zum Festpreis angeboten. Maßgeblich ist für uns die Zimmerzahl, weil der Aufwand je Raum entsteht und nicht je Quadratmeter.

Zimmerzahl Einfach Standard (empfohlen) Detailliert Festpreis gilt bis
1-2 Zimmer 260 € 310 € 370 € 65 m²
3 Zimmer 310 € 370 € 440 € 95 m²
4 Zimmer 360 € 430 € 510 € 125 m²
5 Zimmer 410 € 490 580 € 160 m²

Alle Beträge netto zuzüglich 19 % Umsatzsteuer; im Formular wird der Bruttobetrag ausgewiesen. Als Zimmer zählen Wohnräume ohne Küche und Bad; eine Wohnküche zählt mit. Liegt die Wohnfläche über der genannten Grenze, rechnen wir Ihnen den Preis von Hand aus – Rückmeldung am selben Werktag.

Zuschläge:

Position Netto Regel
Leerstehend und unmöbliert - Standardfall der Kalkulation
Bewohnt und möbliert 60 € Möblierung, Terminabstimmung durch Auftraggeber
Dachschrägen, einzelne Räume 70 € je betroffene Einheit, zusätzliche Höhenauswertung
Zweigeschossige Einheit (z. B. Maisonette) 90 € je betroffene Einheit, zusätzl. Grundriss
Anfahrtpauschale 21 km bis 60 km 45 € einfache Fahrt, über 60 km auf Anfrage
Express 25 % Aufschlag Termin in 5 Werktagen, Unterlagen in 2 Werktagen
Zweiter Anfahrtversuch, zusätzliche Anfahrten 80 € wenn die Einheit zum vereinbarten Termin nicht zugänglich ist

Anzahl der Einheiten - Auftragsform

Einzelauftrag

1 bis 5 Einheiten im Objekt


Festpreis

direkt bestellbar



  • Preis steht sofort fest
  • ab der 2.Einheit im selben Objekt 10% Nachlass
  • Ortstermin innerhalb von 10 Werktagen
  • Unterlagen 5 Werktage nach dem Aufmaß

Objektauftrag

Ganzes Haus ab 6 Einheiten


Angebot

am selben Werktag



  • Alle Einheiten des Objekts
  • Gesamt- und Anteilsflächen
  • Umlageschlüssel als Tabelle
  • Abgleich mit den Vertragsflächen und Abweichungsprotokoll


Rahmenvertrag

Verwaltungen und Bestandshalter ab 50 Einheiten


Angebot

fester Preis je Einheit


  • Objektweiser Abruf über 12-24 Monate
  • Einheitliche Dokumentation
  • Datenübergabe als PDF und Tabelle
  • Erste Wohnung kostenfrei als Muster
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