Wohnflächenberechnung
THEMEN:
WANN I RECHTSLAGE I ABLAUF I WAS SIE ERHALTEN I PREISE I BESTELLUNG I FRAGEN
Wohnflächenberecnung
Wohn- und Nutzflächen nach Wohnflächenverordnung, aufgenommen mit 3D-Laserscanning und verantwortet von einem Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur. Für Vermieter, Verwaltungen, Eigentümer und Mieter in Berlin und Brandenburg
Wann Sie eine neue Wohnflächenberechnung benötigen
In den meisten Beständen stammen die Flächenangaben aus Unterlagen, die vor Umbauten, Dachgeschossausbauten oder Balkonanbauten entstanden sind. Sechs Anlässe, bei denen sich die Prüfung regelmäßig rechnet:
Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung
Wird die Fläche bestritten, steht die Abrechnung des gesamten Hauses zur Debatte – und zwar in jedem Abrechnungsjahr erneut. Ein Flächennachweis beendet die Diskussion für die Zukunft.
Mieterhöhung nach Mietspiegel
Der Mietspiegel rechnet mit Euro je Quadratmeter. Ist die zugrunde gelegte Fläche zu klein, verschenken Sie Ertrag; ist sie zu groß, ist die Erhöhung angreifbar.
Verkauf oder Finanzierung
Käufer, Banken und Gutachter fragen nach der Herkunft der Flächenangabe. Eine unterschriebene Flächenaufstellung mit Grundriss beantwortet diese Frage, bevor sie gestellt wird.
Aufteilung in Wohnungseigentum
Für Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung nach § 7 Abs. 4 WEG werden maßhaltige Grundrisse benötigt. Die Wohnflächen je Einheit fallen im selben Termin mit an.
Modernisierung und Umbau
Nach Dachgeschossausbau, Balkonanbau oder Grundrissänderung stimmt die alte Fläche nicht mehr. Die Neuberechnung gehört zur Schlussdokumentation.
Erbfall, Übertragung, Grundsteuer
Die Wohnfläche geht in die Bewertung von Wohngrundstücken ein. Der nächste Hauptfeststellungszeitpunkt ist auf den 1. Januar 2029 datiert – wer unsichere Angaben im Bestand hat, sollte sie vorher klären.
Seit den Entscheidungen des Bundesgerichtshofs vom 18. November 2015 und vom 16. Januar 2019 kommt es bei Mieterhöhung und Betriebskostenabrechnung allein auf die tatsächliche Wohnfläche an. Eine im Mietvertrag vereinbarte Angabe schützt nicht mehr.
Wir ermitteln die Fläche nach Wohnflächenverordnung auf Grundlage eines eigenen Laserscanning-Aufmaßes, dokumentieren sie prüffähig und stehen als öffentlich bestellter Vermessungsingenieur dafür ein – für eine einzelne Wohnung bereits ab 260 € netto, mit festem Preis und festem Liefertermin.
Was die Rechtsprechung verlangt
Was das praktisch bedeutet
Eine unzutreffende Wohnfläche ist kein einmaliger Fehler. Sie wirkt in jeder Abrechnung des Hauses und in jedem Jahr erneut – und sie taucht bei jedem Verkauf und jeder Neuvermietung wieder auf. Der Nachweis kostet einmalig einen niedrigen dreistelligen Betrag je Wohnung. Der Streit darüber regelmäßig ein Vielfaches.
Nach welcher Grundlage wir rechnen:
| Grundlage | Anwendung |
|---|---|
| Wohnflächen-verordnung (WoFLV) | Wohnraum - Regelfall bei Mietwohnungen, Eigentumswohnungen und Wohnhäusern. Regelt auch die Anrechnung von Terrassen, Balkonen, Dachschrägen und Zubehörräumen |
| DIN 277-1 | Brutto-, Netto- und Nutzungsflächen - bei gemischt genutzten Objekten und in der Abstimmung mit Planern |
| MF-GIF 2023 | Mietflächen gewerblich genutzter Gebäude. Dafür gibt es eine eigene Seite Mietflächenberechnung |
| II. Berechnungs-verordnung | Altverträge, die ausdrücklich darauf Bezug nehmen - auf Wunsch als Vergleichsberechnung. |
Mieterhöhung: nur die tatsächliche Fläche
Der Bundesgerichtshof hat die frühere Zehn-Prozent-Regel aufgegeben. Für die Mieterhöhung nach § 558 BGB kommt es allein auf die tatsächliche Wohnfläche an – auch bei kleineren Abweichungen. Die Kappungsgrenze bleibt davon unberührt.
BGH, Urteil vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14
Betriebskosten: nach tatsächlicher Fläche abrechnen
Betriebskosten sind nach der tatsächlichen Wohnfläche der Wohnung und deren Anteil an der tatsächlichen Gesamtwohnfläche abzurechnen. Eine im Vertrag vereinbarte Fläche ist dafür nicht maßgeblich.
BGH, Urteil vom 16.01.2019 – VIII ZR 173/17
Ablauf in vier Schritten
1. Bestellung oder Anfrage
Über das Formular unten. Bei Einzelwohnungen bis 160 m² steht der Preis sofort fest; bei größeren Objekten melden wir uns am selben Werktag mit einem Festpreis.
2. Terminabstimmung
Wir stimmen den Ortstermin mit Ihnen oder direkt mit den Mietern ab. Regeltermin innerhalb von zehn Werktagen.
3. Aufmaß vor Ort
Laserscanning aller Räume. Eine durchschnittliche Wohnung ist in 30 bis 60 Minuten erfasst, ein Mehrfamilienhaus mit zwölf Einheiten an einem Tag.
4. Lieferung der Unterlagen.
Auswertung, Berechnung und Prüfung. Sie erhalten die Unterlagen digital innerhalb von fünf Werktagen nach dem Aufmaß, auf Wunsch zusätzlich in Papierform.
Was Sie erhalten
Maßstäblicher Grundriss
Bemaßter Grundriss je Geschoss als PDF, auf Wunsch zusätzlich als DWG oder DXF für Ihren Planer oder Ihr Exposé.
Flächenaufstellung
Raumweise Aufstellung mit Rohmaßen, Anrechnungsfaktoren und Gesamtfläche je Einheit – nachvollziehbar aufgebaut, unterschrieben, mit Angabe der Berechnungsgrundlage und des Stichtags.
Abweichungsprotokoll
Auf Wunsch der Abgleich mit den bisher verwendeten Flächen: Wo weicht es ab, um wie viel, und in welche Richtung. Grundlage für die Entscheidung, wie Sie damit umgehen.
Aufgenommen wird mit 3D-Laserscanning. Das ist schneller als ein Handaufmaß, für die Mieter weniger störend und erzeugt nebenbei einen vollständigen Datensatz des Objekts, aus dem sich später Bestandspläne, ein Aufteilungsplan oder ein virtueller Rundgang ableiten lassen, ohne dass noch einmal jemand die Wohnung betreten muss.
Drei Ausgabestufen möglich:
Je nach Verwendungszweck liefern wir die Wohnflächenberechnung in drei Detaillierungsstufen. Alle drei enthalten die vollständige Flächentabelle nach WoFlV – sie unterscheiden sich in der Darstellung des Grundrisses und im Lieferformat.
Einfach
Schematischer Grundriss
- Raumumrisse schematisch, ohne Bemaßung
- Raumbezeichnungen und Nettoflächen
- Lieferformat: PDF
Typischer Einsatz:
formlose Vermietung, Nebenkostenabrechnung, interner Nachweis, Grundsteuer
Standard · empfohlen
Sauberer Grundriss
- Proportionstreuer Grundriss mit Wandstärken
- Raumbezeichnungen, Raumflächen, Balkone mit Anrechnung
- Mit Logo, Adressfeld, Projektkennung und Maßstab
- Lieferformat: PDF und DXF
Typischer Einsatz:
Verkauf, Mieterhöhung, Bank und Finanzierung, WEG-Verwaltung
Detailliert
Vollbemaßter Grundriss
- Vollständige Maßketten
- Planstempel und ÖbVI-Signatur
- Lieferformat: PDF in DIN A3 plotfertig, DXF und DWG
Typischer Einsatz:
Rechtsstreit, Gutachten, Aufteilungsplan, Bauantrag, öffentliche Ausschreibung
Welche Stufe brauche ich? Sie müssen das nicht selbst entscheiden. Im Bestellformular wählen Sie einfach den Anlass - die passende Stufe ist dann vorausgewählt und Sie sehen, warum. Für alles was Dritte prüfen - Käufer, Banken, Gerichte - empfehlen wir mindestens Standard.
Preise je Wohneinheit
Die Wohnflächenberechnung wird zum Festpreis angeboten. Maßgeblich ist für uns die Zimmerzahl, weil der Aufwand je Raum entsteht und nicht je Quadratmeter.
| Zimmerzahl | Einfach | Standard (empfohlen) | Detailliert | Festpreis gilt bis |
|---|---|---|---|---|
| 1-2 Zimmer | 260 € | 310 € | 370 € | 65 m² |
| 3 Zimmer | 310 € | 370 € | 440 € | 95 m² |
| 4 Zimmer | 360 € | 430 € | 510 € | 125 m² |
| 5 Zimmer | 410 € | 490 € | 580 € | 160 m² |
Alle Beträge netto zuzüglich 19 % Umsatzsteuer; im Formular wird der Bruttobetrag ausgewiesen. Als Zimmer zählen Wohnräume ohne Küche und Bad; eine Wohnküche zählt mit. Liegt die Wohnfläche über der genannten Grenze, rechnen wir Ihnen den Preis von Hand aus – Rückmeldung am selben Werktag.
Zuschläge:
| Position | Netto | Wann |
|---|---|---|
| Leerstehend und unmöbliert | - | Standardfall der Kalkulation |
| Bewohnt/möbliert | 60 € | Möblierung, Terminabstimmung durch Auftraggeber |
| Dachschrägen, einzelne Räume | 90 € | je betroffene Einheit, zusätzliche Höhenauswertung |
| Zweigeschossige Einheit (z. B. Maisonette) | 90 € | je betroffene Einheit, zusätzl. Grundriss |
| Anfahrtpauschale 16 km bis 30 km | 45 € | einfache Fahrt, über 30 km auf Anfrage |
| Express | 25 % Aufschlag | Termin in 5 Werktagen, Unterlagen in 2 Werktagen |
| Zweiter Anfahrtversuch, zusätzliche Anfahrten | 80 € | wenn die Einheit zum vereinbarten Termin nicht zugänglich ist |
Anzahl der Einheiten - Auftragsform
Einzelauftrag
1 bis 5 Einheiten im Objekt
Festpreis
direkt bestellbar
- Preis steht sofort fest
- ab der 2.Einheit im selben Objekt 10% Nachlass
- Ortstermin innerhalb von 10 Werktagen
- Unterlagen 5 Werktage nach dem Aufmaß
Objektauftrag
Ganzes Haus ab 6 Einheiten
Angebot
am selben Werktag
- Alle Einheiten des Objekts
- Gesamt- und Anteilsflächen
- Umlageschlüssel als Tabelle
- Abgleich mit den Vertragsflächen und Abweichungsprotokoll
Rahmenvertrag
Verwaltungen und Bestandshalter ab 50 Einheiten
Angebot
fester Preis je Einheit
- Objektweiser Abruf über 12-24 Monate
- Einheitliche Dokumentation
- Datenübergabe als PDF und Tabelle
- Erste Wohnung kostenfrei als Muster
Bestellung
Verbindlicher Festpreis. Er ändert sich nur, wenn die Angaben oben erheblich von den Verhältnissen vor Ort abweichen – in diesem Fall unterbrechen wir die Ausführung und halten Rücksprache, bevor etwas berechnet wird.
Für diesen Zweck empfehlen wir Standard – der proportionstreue Grundriss wird von Dritten geprüft. Eine andere Stufe ist jederzeit wählbar.
Verbindlicher Festpreis. Weichen die Angaben erheblich von den Verhältnissen vor Ort ab, halten wir vor der Ausführung Rücksprache.
Ihre Angaben werden in das Formular übernommen. Sie erhalten unsere Auftragsbestätigung per E-Mail; erst damit kommt der Vertrag zustande. Bitte beachten Sie unsere Datenschutzerklärung.
Diagnose
Anfrage Wohnflächenberechnung
Vielen Dank für Ihre Anfrage. Sie ist bei uns eingegangen. Wir prüfen Ihre Angaben und melden uns innerhalb eines Werktages mit der Auftragsbestätigung und einem Terminvorschlag. Der genannte Festpreis gilt vorbehaltlich dieser Prüfung; er wird mit unserer Auftragsbestätigung verbindlich.
Bitte versuchen Sie es später noch einmal.
Häufige Fragen -FAQ
Welche Ausgabestufe brauche ich?
Für die Nebenkostenabrechnung, die Grundsteuer und den internen Nachweis genügt Einfach. Sobald Dritte die Unterlagen prüfen – Käufer, Banken, Mieter, WEG-Verwaltung – nehmen Sie Standard. Detailliert mit Planstempel und Signatur ist für Rechtsstreit, Gutachten, Aufteilungsplan und Bauantrag gedacht. Im Bestellformular schlagen wir Ihnen die passende Stufe anhand des Anlasses vor.
Was zählt als Zimmer?
Wohnräume ohne Küche und Bad. Eine Wohnküche zählt als Zimmer, ein Flur nicht. Wir rechnen nach Zimmerzahl statt nach Quadratmetern, weil der Aufwand je Raum entsteht – und weil Sie die Zimmerzahl sicher kennen, die tatsächliche Fläche dagegen oft gerade nicht. Genau deshalb bestellen Sie ja.
Was kostet es, wenn die Wohnung bewohnt ist?
Für bewohnte und möblierte Einheiten kommen 60 € je Einheit dazu. Der Scanner sieht keine Wand hinter einem Kleiderschrank – verstellte Räume brauchen mehr Standpunkte und ein ergänzendes Handaufmaß. Die Terminabstimmung mit den Mietern übernimmt in diesem Fall der Auftraggeber.
Zählt der Balkon zur Wohnfläche?
In der Regel zu einem Viertel, nach den Umständen bis zur Hälfte – so sieht es § 4 der Wohnflächenverordnung vor. Genau an dieser Stelle entstehen viele der Abweichungen, über die später gestritten wird, weil in Altunterlagen häufig ein anderer Faktor angesetzt wurde.
Wie werden Dachschrägen gerechnet?
Flächen unter 1 Meter Höhe zählen nicht, zwischen 1 und 2 Metern zur Hälfte, ab 2 Metern voll. Deshalb nehmen wir bei Dachgeschossen zusätzlich Höhen auf – dafür der Zuschlag in der Preisliste.
Müssen die Mieter der Aufnahme zustimmen?
Die Wohnung wird betreten, also ist eine Terminvereinbarung erforderlich. Auf Wunsch stimmen wir die Termine direkt mit den Mietern ab und übernehmen die Ankündigung – das ist bei größeren Objekten der Regelfall.
Wie lange dauert die Aufnahme einer Wohnung?
30 bis 60 Minuten für eine durchschnittliche Wohnung. Ein Mehrfamilienhaus mit zwölf Einheiten ist an einem Tag erfasst, sofern alle Wohnungen zugänglich sind.
Was passiert, wenn die neue Fläche kleiner ist als die vertraglich vereinbarte?
Dann kennen Sie das Risiko, statt es zu tragen. Wir stellen die Abweichung fest und dokumentieren sie; wie Sie damit umgehen, ist eine rechtliche Frage, die Ihre Anwältin oder Ihr Anwalt beantwortet. Wir empfehlen ausdrücklich, das Ergebnis vor weiteren Schritten juristisch bewerten zu lassen.
Können Sie auch nach alten Unterlagen rechnen, ohne vor Ort zu sein?
Nein. Eine Berechnung aus Altplänen ist keine Feststellung, sondern eine Übernahme fremder Angaben – und genau die ist im Streitfall wertlos. Was wir anbieten, ist die Aufnahme des tatsächlichen Zustands.
Gilt das Angebot auch außerhalb Brandenburgs?
Ja. Die Flächenermittlung ist eine freie Leistung und nicht an den Amtsbezirk gebunden. Regelmäßig tätig sind wir in Potsdam, im Berliner Umland und in Berlin; darüber hinaus auf Anfrage.
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