Wohnflächenermittlung nach der Wohnflächenverordnung - so geht's!

Die Angabe der Wohnfläche auf der Grundlage einer genauen Wohnflächenermittlung ist eine entscheidende Grundlage nicht nur für die korrekte Ermittlung der Miethöhe und der Nebenkostenabrechnung, sondern ist vor allem eine wesentliche Kenngröße in der Immobilienwertermittlung. Sie ist damit Grundlage für die Ermittlung von Kaufpreisen und des Verkehrswerts. Auch bei der Ermittlung der neuen Grundsteuer spielt die Wohnfläche eine entscheidende Rolle.

Für die Ermittlung der Wohnfläche existieren verschiedene Berechnungsmethoden bzw. -vorschriften. Diese ergeben teilweise erheblich von einander abweiche Ergebnisse. Die Anfang 2004 in Kraft getretene Wohnflächenverordnung (WoFlV) galt zunächst nur für Wohnungen, die nach dem Wohnraumförderungsgesetz gefördert wurden. In den vergangenen Jahren hat sie sich jedoch als wichtigste Berechnungsmethode für Wohnflächen etabliert. Im Folgenden betrachten wir für Sie die wichtigsten Fakten der Wohnflächenverordnung.

Welche Flächen gehören zur Wohnfläche?

Um die Wohnfläche einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses berechnen zu können, muss zunächst geklärt werden, von welchen Räumen die Grundflächen überhaupt in der Berechnung zu berücksichtigen sind. Danach wird geklärt, in welchem Umfang die so ermittelten Grundfläche der Räume angerechnet werden dürfen. Die Abgrenzung der anrechenbaren Räume einer Wohnung findet sich in § 2 WoFlV:

Wie erfolgt die Ermittlung der Grundflächen?

Gem. § 3 WoFlV ist die Grundfläche nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen zu ermitteln. Dabei ist von der jeweiligen Vorderkante des Bauteils auszugehen. Die Grundflächen sind durch Ausmessung im fertiggestellten Wohnraum zu ermitteln. Ebenso können die Grundflächen auch auf der Grundlage von Bauzeichnungen im Baugenehmigungsverfahren ermittelt werden. Allerdings hat bei Abweichungen in der Bauausführung eine Ausmessung im fertiggestellten Wohnraum zu erfolgen.

Bei der Wohnflächenermittlung werden berücksichtigt (nicht abgezogen) - § 3 Abs. 2 WoFlV:

• Tür- und Fensterbekleidungen sowie Tür- und Fensterumrahmungen,
• Fuß-, Sockel- und Schrammleisten,
• festeingebaute Gegenstände (z. b. Öfen. Heizungen, Koch- und Backherde, Bade- oder Duschwannen),
• freiliegende Installationen,
• Einbaumöbel,
• versetzbare Raumteiler.

Bei der Wohnflächenermittlung werden nicht berücksichtigt (abgezogen) - § 3 Abs. 3 WoFlV:

• Schornsteine, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehende Pfeiler und Säulen mit einer Höhe >1,50 m und einer Fläche >0,1 m²,
• Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze,
• Türnischen,
• Fenster- und offene Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herunterreichen und deren Tiefe <=0,13m beträgt.

Wie erfolgt die Anrechnung der Grundflächen auf die Wohnfläche?

Nach Berechnung der Grundflächen erfolgt dann deren Anrechnung auf die Wohnfläche entsprechend § 4 WoFlV. Nicht alle ermittelten Flächen fließen mit ihrer vollen Grundfläche in die Wohnflächenberechnung ein. Hier erfolgt eine Anrechnung nach dem Wohn/Nutzwert der einzelnen Flächen.

Anrechnung der Raumhöhe auf die Wohnfläche:

• Räume und Raumteile mit einer lichten Höhe von mindesten 2 Metern werden vollständig angerechnet
• Räume und Raumteile mit einer lichten Höhe von mindestens 1 Meter und weniger als 2 Meter werden zur Hälfte angerechnet.
• Räume und Raumteile mit einer lichten Höhe von weniger als 1 Meter werden nicht auf die Wohnfläche angerechnet.

Diese Regelung ist besonders bei der Wohnflächenermittlung von Dachgeschosswohnungen mit schrägen Wänden aber auch für Raumteile unter offenen Treppen bedeutend.

Anrechnung von besonderen Flächen:

• Unbeheizte Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume  werden zur Hälfte angerechnet.
• Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen.

Die Anrechnung der Flächen von Balkonen und Terrassen zur Hälfte ist nur in Ausnahmefällen möglich. Voraussetzung dafür ist ein deutlich erhöhter Wohnwert, der sich aus einer besondere Größe, Lage sowie Ausstattung ergibt. Ebenso kann aufgrund ortsüblicher Gepflogenheiten des Immobilienmarkts eine Anrechnung zur Hälfte zulässig sein. Da hier im Streitfall dem Vermieter eine Nachweisführung obliegt, sollten Terrassen m.E. immer nur zu einem Viertel angerechnet werden.

Auswirkungen fehlerhafter Wohnflächenangaben

Mietverträge - 10% Toleranzgrenze bei Flächenabweichungen

Sofern ein Mieter feststellt, dass seine Wohnung kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben, kann das erhebliche Konsequenzen haben. Bei einer Abweichung von über 10%, ist der Mieter berechtigt die Miete entsprechend zu mindern, die Mietdifferenz der vergangenen drei Jahre zurückzufordern oder fristlos zu kündigen. Auch zu viel gezahlte Betriebskosten darf der Mieter zurückverlangen. (BGH, Urteil v. 24. März 2004, VIII ZR 295/03, bei dejure.org)

Mieterhöhungen

Mieterhöhungen nach § 558 BGB haben auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen. Dabei ist es irrelevant, ob im Mietvertrag eine abweichende Wohnfläche angegeben oder wie hoch die Abweichung von der tatsächlichen Wohnfläche ist. Entscheidung des BGH von 2015  (BGH, Urteil v. 18. November 2015, VIII ZR 266/14, Pressemitteilung des BGH)

Betriebskosten

In Anlehnung an seine Rechtsprechung bei Mieterhöhungen hat der Bundesgerichtshof auch für Betriebskosten seine bisherige Rechtsprechung aufgegeben. Auch hier kommt es nun auf die tatsächliche Wohnfläche an. (BGH, Urteil v. 30. Mai 2018, VIII ZR 220/17, bei dejure.org)

Wir messen für Sie nach

Benötigen Sie belastbare Mietflächenangaben für Gutachten oder Neuvermietung von Wohnungen? Haben Sie Zweifel an der Wohnflächenangabe Ihres Mietvertrages? Als unabhängige Sachverständige ermitteln wir für Sie die tatsächliche Mietfläche. Mit modernem Laserscanning-Verfahren vermessen wir Ihre Wohnung/Immobilie und dokumentieren die Ergebnisse. Sie erhalten eine Grundrisszeichnung des Mietobjekts und eine nachvollziehbare Wohnflächenermittlung. Sprechen Sie uns an!